À première vue, Cuba et le Cambodge ont peu de choses en commun. L’un est une île des Caraïbes marquée par plusieurs décennies d’économie centralisée et de sanctions internationales. L’autre est une économie d’Asie du Sud-Est largement ouverte aux investissements étrangers et intégrée aux chaînes de valeur régionales.
Pourtant, lorsqu’on observe leurs secteurs touristiques, plusieurs similitudes apparaissent.
Les deux pays disposent d’actifs touristiques mondialement connus, d’un coût de séjour relativement compétitif, d’une importante capacité d’hébergement et d’un gouvernement qui considère le tourisme comme une source stratégique de devises, d’emplois et d’investissements étrangers.
Ils partagent également une autre caractéristique : le potentiel touristique est supérieur aux performances actuelles.
En 2026, Cuba comme le Cambodge traversent une période de ralentissement des arrivées internationales. Cette situation peut naturellement décourager certains investisseurs. Elle peut aussi créer des points d’entrée intéressants pour ceux qui raisonnent à moyen et long terme, notamment dans l’hôtellerie, les expériences touristiques, la restauration, le bien-être ou la rénovation d’actifs existants.
Mais les risques sont très différents. Au Cambodge, ils concernent principalement la volatilité de la demande, la concurrence régionale et la sélection de l’emplacement. À Cuba, les sanctions, les pénuries énergétiques, les restrictions financières et le fonctionnement même du système économique augmentent considérablement la complexité d’un projet.
Deux destinations qui disposent déjà d’une véritable marque touristique
Cuba n’a pratiquement pas besoin d’être présentée aux voyageurs internationaux.
La Havane, Varadero, Trinidad, les voitures anciennes, la musique cubaine et les plages des Caraïbes constituent une identité touristique particulièrement forte.
Le Cambodge bénéficie d’un avantage comparable autour d’Angkor Wat.
Le complexe d’Angkor constitue une attraction suffisamment puissante pour faire de Siem Reap une destination internationale à elle seule. Phnom Penh, les îles du Sud, Kampot, Kep, le Mékong et les espaces naturels permettent ensuite de construire une offre plus diversifiée.
Cette reconnaissance internationale constitue un avantage considérable pour un investisseur.
Contrairement à une destination touristique émergente qui doit d’abord créer sa notoriété, Cuba et le Cambodge disposent déjà d’une image identifiable auprès des voyageurs.
Le problème consiste davantage à convertir cette notoriété en séjours plus longs, en dépenses plus élevées et en expériences suffisamment qualitatives pour encourager les visiteurs à revenir.
Le Cambodge sort d’une forte reprise, mais 2026 marque un retournement
Le Cambodge avait connu une reprise rapide du tourisme après la pandémie.
Selon les statistiques officielles du ministère du Tourisme, le pays a accueilli 5,57 millions de visiteurs internationaux en 2025, générant environ 3,88 milliards de dollars de recettes touristiques. Le tourisme représentait alors près de 9,8 % du PIB.
Mais 2026 s’est avérée beaucoup plus difficile.
Sur les six premiers mois de l’année, le pays n’a reçu qu’environ 1,75 million de visiteurs étrangers, soit une baisse proche de 48 % par rapport à la même période de 2025.
Cette chute est toutefois très liée à des facteurs conjoncturels, en particulier les perturbations des flux terrestres régionaux et les tensions avec la Thaïlande.
L’analyse du secteur du tourisme et de l’hôtellerie au Cambodge publiée par MoveToAsia souligne justement qu’il faut désormais regarder le marché destination par destination plutôt que de se limiter aux chiffres nationaux : Sihanoukville, les zones côtières, le tourisme domestique et certains projets mixtes présentent des dynamiques différentes de celles observées à Siem Reap.
Cette distinction est importante pour un investisseur.
Un recul du nombre total de touristes ne signifie pas nécessairement que tous les hôtels ou toutes les régions enregistrent les mêmes performances.
Cuba fait face à une correction beaucoup plus sévère
La situation cubaine est plus difficile.
Avant la pandémie, Cuba recevait près de 4,75 millions de visiteurs internationaux en 2018. En 2024, ce chiffre était retombé à environ 2,2 millions.
La baisse s’est poursuivie.
Au premier semestre 2025, Cuba n’avait reçu que 981 856 visiteurs internationaux, soit environ 25 % de moins que sur la même période de l’année précédente.
En 2026, Reuters décrit un secteur touristique qui ne s’est toujours pas remis de la pandémie et qui subit simultanément les pénuries, les coupures d’électricité, la dégradation de l’économie et les nouvelles sanctions américaines.
Le Canada, historiquement premier marché émetteur de Cuba, a lui aussi réduit fortement sa contribution.
Il serait donc incorrect de présenter Cuba comme un marché touristique simplement « en croissance ».
En revanche, c’est justement la profondeur de cette correction qui crée un débat intéressant sur les opportunités d’investissement.
Pourquoi comparer Cuba et le Cambodge ?
Les deux marchés partagent quatre caractéristiques intéressantes.
Une dépendance importante aux visiteurs internationaux
Dans les deux pays, les devises apportées par les touristes étrangers occupent une place importante dans l’économie touristique.
Cuba a longtemps utilisé le tourisme comme l’une de ses principales sources de devises. Au Cambodge, la clientèle internationale reste essentielle à Siem Reap, aux hôtels haut de gamme de Phnom Penh et à une partie du tourisme côtier.
Cette dépendance rend naturellement les deux marchés sensibles aux chocs extérieurs.
Crises sanitaires, changements de connectivité aérienne, tensions politiques ou ralentissement économique dans les principaux pays émetteurs peuvent avoir des conséquences rapides sur les taux d’occupation.
Des infrastructures touristiques déjà importantes
Les investisseurs n’arrivent pas dans des marchés totalement vierges.
Cuba dispose d’environ 85 000 chambres d’hôtel, selon des estimations rapportées par le New York Times, après l’ajout d’environ 22 000 chambres et quelque 70 hôtels entre 2014 et 2025.
Le Cambodge disposait de son côté de plus de 95 000 chambres d’hébergement en 2025, selon les statistiques officielles du ministère du Tourisme.
Dans les deux cas, la question n’est donc pas uniquement de construire davantage.
Il faut surtout améliorer les actifs existants, leur gestion, leur commercialisation, leur efficacité énergétique et la qualité de l’expérience proposée.
Une volonté publique de relancer le secteur
Le Cambodge développe sa connectivité aérienne, notamment grâce au nouvel aéroport international de Phnom Penh et à celui de Siem Reap-Angkor.
Le gouvernement cherche également à réactiver certains marchés étrangers. En 2026, il a par exemple lancé une exemption temporaire de visa pour les touristes chinois et des campagnes de promotion de la « Green Season ».
Cuba poursuit une logique similaire, mais avec des outils différents.
En 2025, les autorités ont annoncé plusieurs mesures visant à attirer davantage de capitaux étrangers, dont la possibilité pour des opérateurs internationaux de louer directement certains hôtels publics.
Le nouveau dispositif prévoit qu’une entreprise étrangère remportant un appel d’offres pour la location d’un hôtel puisse opérer via une société à capitaux entièrement étrangers.
C’est une évolution significative dans un pays où l’hôtellerie était historiquement très fortement contrôlée par l’État.
Un besoin de diversification de l’offre
Dans les deux pays, construire simplement de nouveaux hôtels quatre ou cinq étoiles risque de ne pas être suffisant.
L’enjeu consiste à créer davantage d’expériences.
Cela peut inclure :
- écotourisme ;
- bien-être ;
- gastronomie ;
- tourisme culturel ;
- tourisme nautique ;
- hébergements boutique ;
- résidences avec services ;
- expériences communautaires ;
- MICE et événements ;
- activités sportives.
Le potentiel se trouve donc autant dans les services entourant l’hôtel que dans l’hôtel lui-même.
Au Cambodge, l’une des opportunités se déplace vers le littoral
Angkor reste l’icône touristique du pays, mais l’un des enjeux de long terme consiste justement à ne plus dépendre autant d’un seul produit touristique.
La côte cambodgienne offre une autre trajectoire.
Sihanoukville, Koh Rong, Kampot et Kep peuvent progressivement former un corridor touristique complémentaire à Phnom Penh et Siem Reap.
L’amélioration des routes et des aéroports joue un rôle important dans cette évolution.
Pour les investisseurs, cela crée plusieurs possibilités : resorts, hôtels de milieu de gamme, résidences avec services, beach clubs, restauration, marinas et activités nautiques.
Le développement doit cependant être beaucoup plus réfléchi que lors des précédents cycles immobiliers.
La présence d’un terrain en bord de mer et la perspective d’une augmentation des arrivées ne constituent pas à elles seules un business case.
Il faut vérifier le profil de clientèle, la saisonnalité, la concurrence future, la qualité de l’accès et la capacité d’un projet à attirer aussi bien les touristes internationaux que les voyageurs cambodgiens.
Cuba : beaucoup d’hôtels, mais un besoin de repositionnement
Cuba présente presque le problème inverse.
Le pays possède déjà une capacité hôtelière importante, mais une grande partie est aujourd’hui sous-utilisée.
Selon le New York Times, le taux d’occupation moyen des hôtels cubains se situerait autour de 20 % dans le contexte de crise de 2026.
Construire de nouvelles chambres n’est donc probablement pas la priorité économique la plus évidente.
L’opportunité se situe davantage dans la rénovation, la gestion et le repositionnement des actifs existants.
Le gouvernement semble d’ailleurs évoluer dans cette direction.
En 2026, les autorités cubaines ont présenté à des investisseurs étrangers plusieurs dizaines d’actifs pouvant faire l’objet de contrats de gestion, de location ou d’investissements conjoints, allant d’hôtels historiques à des complexes balnéaires de grande taille.
Des groupes espagnols sont déjà présents depuis longtemps sur ce marché.
Iberostar, par exemple, a renforcé sa présence à La Havane avec l’Iberostar Selection Havana.
Pour une chaîne internationale, le modèle peut donc consister moins à devenir propriétaire du foncier qu’à apporter une marque, des systèmes de réservation, des standards de service et une expertise de management.
Le tourisme domestique : avantage Cambodge
C’est probablement l’une des différences les plus importantes entre les deux marchés.
Le Cambodge dispose désormais d’un tourisme intérieur significatif.
En 2025, les Cambodgiens ont réalisé environ 25,16 millions de voyages domestiques, en hausse de près de 12 % sur un an.
Cela offre aux hôtels et resorts une deuxième source de demande.
Un établissement situé à quelques heures de Phnom Penh peut, par exemple, accueillir des familles cambodgiennes le week-end tout en ciblant les touristes étrangers pendant d’autres périodes.
Cette diversification réduit le risque.
À Cuba, l’effondrement du pouvoir d’achat intérieur limite beaucoup plus fortement la capacité de la clientèle locale à compenser un recul des visiteurs étrangers.
Le tourisme cubain est donc structurellement plus dépendant du retour de la clientèle internationale.
Des opportunités intéressantes dans l’hôtellerie intermédiaire
Dans les deux pays, l’hôtel cinq étoiles n’est pas forcément le segment le plus intéressant.
Une partie du marché se trouve plutôt entre la guesthouse indépendante et le resort international haut de gamme.
Des hôtels de 50 à 150 chambres avec une gestion professionnelle, un bon niveau de service et un prix raisonnable peuvent correspondre aux attentes d’une clientèle plus large.
Au Cambodge, ce positionnement peut répondre aux touristes asiatiques, aux voyageurs d’affaires et à la clientèle locale.
À Cuba, le concept pourrait permettre de renouveler une offre parfois vieillissante et de répondre aux voyageurs indépendants recherchant davantage d’authenticité que les grands resorts all-inclusive.
Le tourisme culturel peut être mieux monétisé
Cuba et le Cambodge possèdent également un patrimoine culturel exceptionnel.
Pourtant, le patrimoine en lui-même ne garantit pas une forte dépense touristique.
Un visiteur peut voir Angkor Wat en deux jours puis partir vers la Thaïlande ou le Vietnam. Un voyageur à La Havane peut passer quelques nuits dans la capitale avant de rejoindre un resort ou quitter l’île.
L’enjeu économique consiste donc à prolonger la durée des séjours.
Cela ouvre des opportunités pour les visites guidées spécialisées, les ateliers culinaires, les expériences artisanales, les événements, les circuits à vélo, les produits culturels et les excursions vers des destinations secondaires.
Pour les PME étrangères, ces activités peuvent être plus accessibles qu’un investissement hôtelier de plusieurs dizaines de millions de dollars.
Le tourisme de bien-être pourrait également progresser
Spa, retraite, yoga, nutrition, médecine préventive et séjours de récupération font partie des segments qui connaissent une croissance internationale.
Le Cambodge peut associer ce marché aux destinations naturelles et à son patrimoine culturel.
Cuba dispose pour sa part d’un avantage différent : son image historique dans le domaine médical et certains savoir-faire dans la santé.
Des offres combinant séjour, bien-être, rééducation et services médicaux pourraient constituer un axe de diversification, sous réserve naturellement de la capacité à maintenir des standards internationaux et des approvisionnements fiables.
Cuba offre aujourd’hui des actifs potentiellement décotés…
Pour certains investisseurs, l’intérêt de Cuba provient précisément de la faiblesse actuelle du marché.
Lorsque le nombre de visiteurs diminue, les actifs hôteliers deviennent plus difficiles à rentabiliser. Les propriétaires cherchent davantage de capitaux ou de partenaires opérationnels.
Cela peut permettre à des investisseurs disposant d’un horizon très long de négocier de meilleures conditions.
L’annonce par Cuba d’une ouverture à la location directe d’hôtels par des groupes étrangers traduit cette recherche de nouveaux modèles.
Les autorités envisagent également davantage de flexibilité concernant l’emploi direct, les opérations en devises et même l’importation de carburant lorsque l’approvisionnement local n’est pas disponible.
Mais cette décote existe pour une raison.
…mais le risque cubain est considérablement supérieur
C’est ici que la comparaison entre les deux marchés atteint ses limites.
Un investissement touristique au Cambodge présente des risques classiques d’un marché émergent : qualité du foncier, permis, dépendance touristique, évolution de la demande, partenaires locaux et concurrence.
À Cuba, ces risques se combinent avec plusieurs difficultés supplémentaires.
Sanctions internationales
Les sanctions américaines peuvent affecter les paiements, les partenaires financiers, les fournisseurs et même certaines entreprises non américaines.
Un groupe ayant des activités importantes aux États-Unis doit donc réaliser une analyse juridique particulièrement approfondie avant toute opération.
Accès aux devises
La disponibilité de devises et la possibilité de rapatrier les bénéfices constituent des questions déterminantes.
Les nouvelles mesures annoncées par le gouvernement cherchent précisément à donner plus de flexibilité aux investisseurs, mais le système reste complexe.
Énergie
Les coupures d’électricité et les pénuries de carburant affectent directement l’expérience touristique.
Un hôtel doit donc parfois prévoir ses propres solutions de production électrique, de stockage et de sécurisation des approvisionnements.
Supply chain
Un établissement haut de gamme a besoin de nourriture, boissons, produits d’entretien, pièces détachées et équipements.
Or les difficultés d’importation peuvent rendre le maintien de standards internationaux beaucoup plus compliqué qu’au Cambodge.
Reuters souligne que les pénuries et les coupures d’électricité font aujourd’hui partie des principales difficultés auxquelles fait face le secteur touristique cubain.
Le Cambodge présente un cadre beaucoup plus ouvert aux capitaux étrangers
Le contraste réglementaire est important.
Au Cambodge, un investisseur étranger peut généralement détenir 100 % d’une entreprise locale dans de nombreuses activités liées au tourisme.
Les projets éligibles peuvent également demander le statut de Qualified Investment Project auprès du Council for the Development of Cambodia et bénéficier de différentes incitations fiscales.
La propriété foncière constitue toutefois une limite importante : les étrangers ne peuvent pas directement posséder de terrains.
Il faut donc utiliser des baux de longue durée ou d’autres structures juridiquement sécurisées.
Cuba fonctionne selon une logique beaucoup plus contrôlée par l’État, même si les réformes récentes montrent une volonté de donner plus d’espace aux investisseurs internationaux.
Deux marchés « contrarian » pour des investisseurs patients
La situation actuelle des deux marchés peut finalement être regardée sous un angle contrarian.
Le raisonnement consiste à investir non pas lorsque les chiffres touristiques atteignent des records, mais lorsque le marché traverse une phase de correction et que les valorisations, terrains ou actifs deviennent plus accessibles.
Au Cambodge, cette stratégie peut s’appliquer à certaines destinations dont la demande a temporairement diminué mais dont les infrastructures continuent de progresser.
À Cuba, elle peut concerner la gestion ou la rénovation d’actifs touristiques sous-utilisés.
La différence fondamentale tient au niveau de risque.
Au Cambodge, un investisseur peut construire un scénario basé sur une reprise du tourisme régional et la progression de la classe moyenne locale.
À Cuba, il doit également intégrer des variables politiques et macroéconomiques beaucoup plus difficiles à prévoir.
Où se trouvent les opportunités les plus réalistes ?
Pour le Cambodge, plusieurs modèles apparaissent intéressants :
- hôtels boutique et milieu de gamme ;
- resorts destinés simultanément aux Cambodgiens et aux étrangers ;
- écotourisme ;
- projets côtiers ;
- restauration ;
- activités touristiques et culturelles ;
- MICE et tourisme d’affaires ;
- technologies pour hôtels et agences ;
- formation aux métiers de l’hospitalité.
À Cuba, les opportunités semblent davantage concentrées autour de :
- rénovation et repositionnement d’hôtels ;
- contrats de gestion ;
- location d’actifs existants ;
- resorts ;
- tourisme culturel ;
- restauration internationale ;
- activités nautiques ;
- bien-être ;
- services permettant d’améliorer l’expérience touristique.
Dans les deux cas, un projet capable de générer plusieurs sources de revenus sera généralement plus résilient qu’un hôtel dépendant uniquement du taux d’occupation des chambres.
Deux potentiels importants, mais deux profils d’investisseurs différents
Cuba et le Cambodge illustrent finalement deux façons très différentes d’investir dans le tourisme d’un marché émergent.
Le Cambodge offre un cadre relativement ouvert, une proximité avec de grands marchés asiatiques, une croissance du tourisme intérieur et une infrastructure de transport en amélioration. Son principal enjeu est de retrouver une croissance internationale plus régulière et de diversifier son offre au-delà d’Angkor.
Cuba possède une marque touristique probablement encore plus forte, des actifs considérables et un potentiel exceptionnel autour du patrimoine, des plages et de la culture. Mais la situation économique, les sanctions et les problèmes d’approvisionnement rendent tout investissement beaucoup plus spéculatif.
Le point commun entre les deux pays est ailleurs : la prochaine phase de croissance ne viendra probablement pas uniquement d’un plus grand nombre de chambres d’hôtel.
Elle viendra de la capacité à mieux exploiter les actifs existants, créer de nouvelles expériences, prolonger les séjours, améliorer les standards de service et connecter les destinations à de nouveaux marchés internationaux.
Pour un investisseur, le Cambodge offre aujourd’hui le profil le plus classique d’un marché touristique émergent en phase d’ajustement. Cuba offre potentiellement une asymétrie beaucoup plus forte : des actifs et une destination mondialement connus, mais associés à un niveau de risque politique, financier et opérationnel qui impose une due diligence particulièrement approfondie.
